Gyvenamojo namo vertės nustatymas pajamų, išlaidų ir lyginamosios vertės metodais


Ekonomikos kursinis darbas.

Įvadas. Turto vertės nustatymo pažyma (ataskaitos santrauka) nr. 2017-03-05. Bendroji dalis. Teisės aktų apžvalga. Pagrindinės naudojamos sąvokos. Vertinamas turtas ir adresas, jo aprašymas. Vertinimo sąlygos ir aplinkybės. Rinkos apžvalga. Ekonomika. Nekilnojamojo turto rinka. Objekto vertinimas. Vertinimo metodika. Turto vertės nustatymas lyginamuoju metodu. Porinių pardavimų analizė. Kokybinis analitinis metodas. Turto vertės nustatymas pajamų metodu. Kapitalizacijos normos nustatymas. Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo. Laiko. Objekto naudojimo pajamų vertės nustatymas, taikant multiplikatorių koeficientą. Nuompinigių mokėjimo modelio įtaka naudojimo pajamų vertės dydžiui. „Over-rented“ ir „Under-rented“ objektai su vertės apsaugojimo sąlygomis. Pakopinės nuomos sutartys. „Term and Reversion“ modelis. „Hardcore“ modelis. Turto vertės nustatymas išlaidų (kaštų) metodu. Gyvenamosios paskirties turto vertinimas. Objekto nusidėvėjimo nustatymas pagal teorinius-matematinius ir empirinius. Nusidėvėjimo metodus. Išvados. Literatūros sąrašas.


Kursiniame darbe bus skaičiuojama indvidualaus gyvenamojo namo rinkos vertė, remiantis trimis klasikiniais, tarptautiniu mąstu naudojamais nekilnojamojo turto vertinimo metodais: lyginamosios vertės, pajamų ir kaštų.

Darbo pabaigoje pateikiamos išvados apie kiekvieną vertinimo metodą ir gautas objekto rinkos vertes.

Žemės sklypas su pastatu yra Pavilnyje, Gurių Sodų 13-oji g. 6, sodininkų bendrijoje „Aguona“. Tai strategiškai patogi vieta, nes iki Vilniaus centro yra tik 4,4 km, objektas puikiai privažiuojamas tiek vasarą tiek žiemą, nes kelias asfaltuotas, o žiemą aptarnaujamas komunalinių patarnavimų.

Tai naujos (2008 m.) statybos gyvenamasis namas, parduodamas su baldais bei buitine technika, todėl tinkamas įsikelti ir gyventi iš karto.

Sklypas pagal nekilnojamojo turto verčių zonų žemėlapį patenka į 57.22 vertinimo zoną.

VĮ Registrų centro duomenimis šioje verčių zonoje nuo 2011-01-01 iki 2016-08-01 parduoti 3420 žemės sklypų, o rinkos aktyvumas siekia 19 %.

Vertintojai nebuvo pateikti vertinamo turto informacija bei duomenys, reikalingi turto vertinimui. Vertinimas atliekamas remiantis VĮ Registrų centras pateiktais pagrindiniai turto duomenimis, turto apžiūros metu surinkta informacija, vertintojos bendromis žiniomis apie vertinamą turtą. Vertintoja neprisiima atsakomybės, jei faktiniai vertinamo turto duomenys skiriasi nuo VĮ Registrų centras pateiktų duomenų.

Vertintoja neatliko detalios pastato, jo konstrukcijų ekspertizės, vertintojai nebuvo pateikti duomenys apie vykdomą pastato priežiūrą, remonto darbus ir pan. Vertintoja daro prielaidą, kad vertinamas turtas pastatytas ir eksploatuojamas laikantis Lietuvos Respublikos teisės aktų. Apžiūros metu neužfiksuota didelių konstrukcijos pažeidimų, turto fizinė būklė nustatyta atlikus išorinę apžiūrą.

Vertintoja daro prielaidą, kad nėra įregistruoti jokie turto disponavimo suvaržymai ir apribojimai, kurie galėtų daryti įtaką rinkos vertei.

Vertinamo turto nustatyta rinkos vertė galioja tik vertinimo dieną, vertintoja neprisiima atsakomybės dėl rinkos, turto ir kitų turto vertei įtaką darančių veiksnių pokyčio po rinkos vertės nustatymo, dėl kurio gali keistis vertinamo turto rinkos vertė.

Vertindama lyginamuoju metodu vertintoja rėmėsi VĮ Registrų centras ir skelbimų portalų duomenimis apie įvykusius sandorius arba siūlomus parduoti analogiškus ar panašius objektus. Vertintoja neprisiima atsakomybės, jei minėtuose šaltiniuose pateikta informacija skiriasi nuo faktinių duomenų.

Vertindama lyginamuoju metodu vertintoja neatliko lyginamųjų objektų apžiūrų, o rėmėsi savo žiniomis apie objektų būklę. Vertinamo turto vertė gali keistis, jei paaiškėtų, jog lyginamųjų objektų būklė yra žymiai pakitusi, nei yra žinoma vertintojai.

Vertindama pajamų metodu vertintoja vertinamo turto išlaidas nustatė remiantis rinkos duomenimis, bendra informacija apie panašių objektų išlaidas. Vertintoja neprisiima atsakomybės, jei faktinės pastato išlaidos skiriasi nuo pajamų metode nustatymų išlaidų.

Vertindama išlaidų (kaštų) metodu vertintoja rėmėsi VĮ Registrų centras pateiktomis gyvenamųjų pastatų vieno kubinio metro vidutinėmis statybos vertėmis. Vertintoja neprisiima atsakomybės, jei vidutinės statybos vertės kubiniam metrui yra pakitusios ir neatitinka VĮ Registrų centras pateiktų verčių.

Pagal 2012 m. balandžio 27 d. Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymą dėl Turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo Nr. 1K-159 vertinant turtą taikomi:

Vertinamo turto – gyvenamojo namo, esančio Gurių Sodų 13-oji g. 6, Vilniuje, skaičiavimai pateikiami 2.2 - 2.4 poskyriuose.

Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal 1 formulę. (Aleknavičius A., 2008):

Parinkti lyginamieji objektai nėra identiški vertinamam turtui, todėl būtinos lyginamųjų objektų pataisos. Atsižvelgus į visus skirtumus, bus daromos šios pataisos:

  • Ekonomika Kursiniai darbai
  • 2017 m.
  • Lietuvių
  • Rasa
  • 49 puslapiai (10273 žodžiai)
  • Universitetas
  • Ekonomikos kursiniai darbai
  • Microsoft Word 4819 KB
  • Gyvenamojo namo vertės nustatymas pajamų, išlaidų ir lyginamosios vertės metodais
    10 - 2 balsai (-ų)
Gyvenamojo namo vertės nustatymas pajamų, išlaidų ir lyginamosios vertės metodais. (2017 m. Spalio 09 d.). http://www.mokslobaze.lt/gyvenamojo-namo-vertes-nustatymas-pajamu-islaidu-ir-lyginamosios-vertes-metodais.html Peržiūrėta 2017 m. Lapkričio 24 d. 22:41